Vendre un logement en succession ou en indivision à Échirolles : les diagnostics à prévoir
Un appartement hérité au Village 2, une maison du vieux village partagée entre trois héritiers : voici comment organiser les diagnostics quand personne n'habite plus sur place.
Une part importante des ventes échirolloises passe par une succession. Les grands ensembles construits entre 1955 et 1975 ont été achetés par des familles qui y sont restées quarante ans, et les logements arrivent aujourd'hui sur le marché au moment du décès ou du départ en établissement. La mécanique des diagnostics change alors sur trois points : l'accès au logement, la personne qui signe la commande, et le délai que le notaire peut tenir.
Qui commande les diagnostics quand le bien appartient à plusieurs héritiers
Tant que le partage n'est pas fait, le bien appartient à l'indivision. En pratique, un seul indivisaire peut passer commande et avancer les frais : la dépense est ensuite portée au compte de l'indivision et se règle sur le prix de vente. Il faut simplement que la personne qui signe soit clairement identifiée sur le devis, sinon la facture bloque au moment du décompte notarial.
- Un héritier peut commander seul : la vente elle-même exige l'accord de tous, pas la commande d'un diagnostic.
- Le notaire chargé de la succession peut aussi mandater directement le diagnostiqueur, ce qui évite les avances entre héritiers.
- Si le défunt avait déjà fait établir un DPE de moins de dix ans, il reste valable : inutile de le refaire, sauf travaux entre-temps.
Le vrai sujet : accéder au logement
Un logement vide depuis des mois pose des problèmes très concrets pour l'intervention. Le compteur électrique est parfois résilié, le gaz coupé au robinet d'arrêt général, et sans alimentation le diagnostic électricité comme le diagnostic gaz ne peuvent pas être menés à leur terme : les essais de déclenchement du différentiel et la recherche de fuite sur l'installation ne se font pas hors tension ou sans pression.
Les diagnostics spécifiques aux logements longtemps occupés
Un appartement resté quarante ans dans la même famille cumule des interventions successives non déclarées : cloison ajoutée, salle de bain refaite dans les années 80, revêtement de sol collé par-dessus l'ancien. Ces couches successives concernent directement deux repérages.
| Situation fréquente en succession | Conséquence sur les diagnostics |
|---|---|
| Sol collé posé dans les années 70-80 | Colle bitumineuse potentiellement amiantée : prélèvement souvent nécessaire |
| Peintures anciennes jamais décapées dans un immeuble d'avant 1949 | CREP plomb obligatoire, y compris sur les huisseries de cave |
| Installation électrique d'origine sans mise à la terre | Rapport avec anomalies : informatif à la vente, mais fort levier de négociation |
| Chaudière murale des années 90 encore raccordée | Diagnostic gaz obligatoire, ventilation haute et basse à contrôler |
| Combles aménagés par la famille sans permis | Surface Carrez à recalculer, seules les hauteurs sous 1,80 m sont exclues |
Le calendrier réaliste d'une vente en succession à Échirolles
- Attestation de propriété établie par le notaire : elle conditionne la mise en vente, pas la commande des diagnostics.
- Diagnostics réalisés dès la mise en vente : le DPE doit figurer dans l'annonce, sans exception.
- Compromis signé : le dossier complet est annexé, y compris amiante, plomb, électricité, gaz, ERP et mesurage.
- Entre compromis et acte, comptez deux à trois mois : vérifiez qu'aucun diagnostic n'expire dans l'intervalle.
Le piège classique concerne le CREP plomb. Sa validité est d'un an lorsqu'il conclut à la présence de plomb au-delà du seuil, ce qui arrive régulièrement dans le vieux village et les maisons anciennes de la rue de la République. Une succession qui traîne peut donc obliger à le refaire avant l'acte.
Cas particulier : le bien est loué au moment du décès
Vendre occupé ne dispense de rien, au contraire : le dossier de vente et le dossier de location coexistent. L'acquéreur reprend le bail en cours, il a donc besoin du diagnostic de surface habitable Boutin annexé au bail autant que du mesurage Carrez pour l'acte. Si le logement est classé F ou G, prévenez l'acquéreur du calendrier d'interdiction de location : c'est une information déterminante pour un investisseur.
Questions fréquentes
Faut-il l'accord de tous les héritiers pour faire les diagnostics ?
Non. Un indivisaire peut commander seul les diagnostics ; la dépense est ensuite réglée sur le prix de vente. C'est la vente qui exige l'accord de l'ensemble des indivisaires.
Le DPE du défunt est-il encore valable ?
Oui s'il a moins de dix ans et qu'aucuns travaux touchant l'isolation ou le chauffage n'ont été réalisés depuis. Les DPE établis avant juillet 2021 ne sont en revanche plus recevables.
Que se passe-t-il si l'électricité est coupée dans le logement ?
Le diagnostic électricité ne peut pas être conclu : les essais de protection nécessitent une installation sous tension. Il faut remettre le compteur en service avant l'intervention, sinon une seconde visite est facturée.
Peut-on regrouper tous les diagnostics en une seule visite ?
Oui, c'est le mode de fonctionnement normal : DPE, amiante, plomb, électricité, gaz, ERP et mesurage se réalisent au cours d'un même passage d'une à trois heures selon la surface.
